樓市的「供平過租」概念在過去多年來數字的演變…

經常有人話,當低息供樓可以「供平過租」,買樓好。

的確,對不少投資者來說,這也是一個不大不小的入市選項指標。

想一想,我們二手樓宇買賣的按揭貸款,從多年前的九成;七成降至六成甚至五成的首期;從供款十五年延長至二十年,再拉長至二十五年以至三十年,大家會明白這種說法是一個數字遊戲;一種銷售的伎倆嗎?

多年前,老師父曾經跟我說,供7成15年按揭係一個決定「供平過租」嘅basis。假設買5百萬樓,用2釐按揭利率(用簡單數字),3成首期每月供款:

15年 是$22,523

20年 是$17,706 (2008年開始的標準)

25年 是$14,835 (2012年開始的標準)

30年 是$12,937 (將來的標準?)

「供比租平」是真的嗎?要不再拉長至2047後讓看起來再便宜一點?

有人又說現在港樓沒有投資價值,是什麼道理?相信明白股票PE ratio 的人是不難理解的:樓價除去每年租金收入是投資者的預計回本期年數(也可以用100去除樓宇投資回報之yield%)。

在08年美國第一次量寛前,多年以來這個數字在香港大概維持在20年租金上下移動。現在已經上升到30年甚至近40年租金的更高水平,樓價是否過高?這是一個比較合理的指標。

的確是過高了。這是因為息率低企的副產品,若干年後息口回升,每月供款會如何調整?之後樓價會如何調整?為什麼人們會以為2釐多的按揭貸款利率可以長期維持,真的會直至到期天即2-30年後?

量寛引起的credit market bubble 已經接近臨界點,這是一篇不錯的文章,這時侯還不好好管理自己的資產負債表,早晚會給市場懲罰。

08前,沒有人有量寬令資產價格膨脹的經驗。同樣地,現在也沒有人知道量寛後會如何令資產市場泡沫爆破的經驗。上面說的信貸市場泡沫爆破會令股票甚至資產市場價格也隨之回落,將會製造長期買入的絶佳機會。

經常聽到有些人很希望見到經濟變差(然後各國央行實行量寬)而令自己投資有增長的偉論,有點心寒。現在如果有人可以offer樓嘅現價put option,一年費用要2%甚至3%,你估有人會買嘛?

以後再聽到有人説供平過租,看清楚這種人的面貌,因為他可能是當緊你係老襯。

有一個可能沒有多少人會問的問題:為何香港從來沒有長年期定息按揭貸款?

為什麼當年橙郡爆煲?

想得通,就會明白何謂:水能載舟 ,亦能覆舟。

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