香港人需要知道的「樓市風險」 (the end game 94)

剛發佈了一個YouTube視頻,「香港人需要知道的樓市風險」,在這裏補充一些資料。 國際貨幣基金會 IMF年初表示對中港Debt to GDP ratio(借貸對國民生產總值比率)過高的憂慮,可能會令資產市場出現泡沫的警號,任何所謂的「金融風暴」,都會由「信貸市場」產生問題,而觸發「去摃捍」減風險的商業行為。 國際清算銀行 BIS 年初也曾經指出中港加三地銀行系統的風險(在表4)。 恵譽評級公司 FITCH 指出亞太區銀行現在面對地產市場的風險很高。 去年底發放第一個視頻有關預期今年可能出現「金融風暴」,一些朋友提出有關「香港樓市」的問題,當時我的回答: 2月22日:「擁有自住樓是人生其中一個重要的決定,家人的需要、工作面對可能經濟變壞的安全性、以致自己的供款能力等等,當然最重要是你如何看後市的方向,這些因素都會影響到你是否仍然可以有能力供滿這一層自住樓。這是一個複雜的問題,我相信是一個家庭的集體決定。」 2月22日:「對很多有樓的人來說,這個資產類別的確是很重要的,如果真的覺得有風險,也要評估預計下跌的幅度是多少,才認真決定是否需要賣出,也想不到其他更好的對沖方法了。」 2月22日:「跌過咗一成再算啦,咁早諗。股市唔跌,樓市冇問題嘅。」 3月4日:「我不相信香港的地產市場會只受加息因素影響,也要看中國的經濟情況;全球的及以美國為首的股市走勢如何,才有一個清楚的方向。股市沒有大跌的話,看不到樓市有即時危險,當然也要密切留意。」 今天9月15日,恒生指數已經進入熊市,從高位差不多跌了20%,美電持續在7.85 ,而中原指數繼續停留在接近歷史高位的188附近,或者大家想一想已經存在的香港樓市風險,是否還可以永遠不會出現? 在投資世界,「循環」永遠一樣:任何上升的東西,總有一天會受到地心吸力影響而下跌,這就是「循環」定論。音樂已經很快但仍然未停,資產持有者還是希望繼續享受「夢想的」「可能會有」30年低息的環境? 又是歷史重溫的時候,解密百年香港也有很多其他分享,可能還未到這種環境,心理上預早準備好,也不至於到時不知所措。 自求多福。🙏 註:這只是一個參考/提議,請先咨詢你的投資顧問是否合適你的風險,才作出任何買賣行動,本人恕不負責可能因為市場走勢逆轉而造成的任何損失。 喜歡我的博文的朋友請點讚支持,也歡迎提出意見、討論、及轉載。歡迎也在香討討論。 「九哥話」YouTube頻道請按此收看,以及the

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有關「風險管理」的簡評…

最近有版友問起如何面對「風險管理」的問題,對我來說,這本來是「有幾大個頭」就可以帶「幾大頂帽」的大學問。 以前見過,有人把匯豐正股賣掉,馬上買入等值的匯豐認購證,在升市時候,享受到倍大了的升值喜悅,如果市況平靜,或是下跌,感覺相對不良好。重點問題是,他是否知道利用「槓桿」的利與弊? 要做風險管理, 第一步首先要量度「自己頭部」的大小: 1)拿出自己的資產負債表,不只是看資產部份,要把借貸部份的數額減去,得出一個「實質資產值」。 2)得到這個「實質資產值」後,幫自己做一個壓力測試:把可能面對市場風險的資產(房地產;股票或其他),計算如果市場逆轉20%(或更適合的數字),看看「實質資產值」有什麼變化? 3)當你準備增加新的投資的時候,也要重複在2)的步驟,看看「實質資產」會如何受到影響 4)要留意一些重要概念:「資產」的部份可能受市場價格波動所影響,而「負債」是在任何情況之下也要償還的,及「實質資產值」永遠要是正數等等。 第二步,估計「帽」的實際大小,和不同「帽」的選擇: 1)可以選擇的「帽」有很多類型,固定資產(買樓買鋪)或者流動資產(股票債券或其他理財產品),或者最簡單的現金。 2)先計算「帽」的面值(樓的市場價格,股票的總價值,買期指一張合約的面值是1百50萬(3萬 x $50),認股證是等如輪價 x 摃捍倍數。 3)做壓力測試:假設自己可以「承擔損失」的一個數目,進入期指市場或是細期(1/5期指)市場,計算出「可損失的點數」,入市前計好開盤架,止蝕價以及止賺價子並set好,那麼你便可以完成炒賣決定,等睇結果,當然可以中途改變之前的決定。 4)很多人把這個「可以損失的」數目,等於所需的「按金」,當按金的槓桿超過10x,甚至乎至30x 的時候,超過3%的波動已經可以把全部按金損失掉。這就是選擇了「太大的帽子」了。(就是說,任何時候都要知道,你所面對風險的「資產面值」,乘以因價格上落的%比率,你便可以知道你每1分鐘可能面對的損益數字。) 看了這兩步,再看「買匯豐正股」𨍭「匯豐認股證」的例子,大家會否明白在「資產負債表」的實際分別? 在不同的投資循環利用「槓桿」,或「去槓桿」,都起到「善用資源」,或是「避開風險」的重要投資策略。管理不好的,可以出現很多問題,賺少了錢;或者甚至是破產,在過去的金融風暴中,曾經看到很多失敗的個案。 這只是簡單的意見,可能仍然過於濃縮,還是希望可以幫助大家了解一下「風險管理」的略義,解答了部份的問題,有機會會再詳細闡述。 以前寫過有關投資或是投機博文,看看會不會再有一些新的體會。 註:這只是一個提議,請先咨詢你的投資顧問是否合適你的風險,才作出任何買賣行動,本人恕不負責可能因為市場走勢逆轉而造成的任何損失。 「九哥話」YouTube頻道請按此收看,以及the end

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「九哥話」YouTube 頻道啟播了…

經過多月籌備,解決了不少的操作問題,「九哥話」的YouTube頻道終於啟播了。 我會更多利用這個頻道去解釋一些較為複雜的金融投資問題,希望大家更容易了解。 九哥話YouTube頻道 歡迎大家提出任何有關投資的疑問,我會嘗試盡我所知一一解答。 謝謝收看。😊

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