240512  美國 銀行業危機 第二波殺到？(3)

1.根據年初IMF 報告認為由於過去幾年利率上升，商業房地產行業CRE 在全球市場承受著巨大壓力。自美聯儲從2022 年 3 月開始加息以來，商業房價已經下跌超過一成。

2.美國商業房地產問題，至少有3 個可能原因。科技進步：科技發展容許透過直接互動和交易，令零售中介商人利潤受壓，受亞馬遜業務擴展所影響，過去幾年零售店的增長已經放慢。

3.根據麥肯錫報告，由於疫情後推高辦公室空置率並壓低了租金，到 2030 年在家工作可能會令全球主要城市的商業房地產價值損失 8,000 億美元，這個新世代工作模式可能令商業房地產價格長期下跌的第二個原因。

4.而高利率也可能是影響商業房地產價格的第三個原因。當經濟良好時，更多商業房地產投資伴隨價格上升，令銀行的債務水平提高，當利率上升並維持高位，首先令樓價指數見頂然後下跌，隨著價格下跌而令到投資者要賣出，去槓桿會令價格繼續下跌，亦導致銀行壞帳風險增加。

5.美國商業房地產未償還債務超過 6萬億，今年底對金融市場將構成威脅，地區銀行尤其面臨風險，因為持有一半未償還商業房地產債務。4月尾共和第一銀行被接管，會否是黑天鵝事件開始呢？

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